Cencosud Vitacura Mall Canceled: Chile Investment Risk Signal

El portazo definitivo al mall de Vitacura no es solo una noticia inmobiliaria. Es una señal de mercado contundente: la mezcla de burocracia impredecible y activismo vecinal organizado se consolida como un riesgo sistémico para las grandes inversiones en Chile, capaz de quemar capital incluso con permisos en mano.

La anulación del permiso vial clave que enterró el megaproyecto de Cencosud en Vitacura trasciende el barrio alto de Santiago. Mientras el dólar operaba en $923 y la UF se mantenía estable en $39.643, una decisión administrativa demostró que la estabilidad de los indicadores macroeconómicos no basta para blindar un proyecto. La rigurosidad técnica prometida por el gigante del retail chocó con una falla de procedimiento de la propia autoridad, un combo que hoy enciende las alarmas en los departamentos de expansión de todas las cadenas.

Este caso sienta un precedente legal y de mercado. Ya no se trata solo del impacto ambiental o las demandas sociales. El núcleo del conflicto se movió a la validez misma de los trámites, un terreno pantanoso donde la incertidumbre jurídica se transforma en pérdida financiera directa. Para los analistas, es un ejemplo de libro de riesgo país aplicado a escala local.

• El Dato: Cencosud desistió de una inversión de años y millones, tras la invalidación de un permiso (IMIV) que había sido aprobado 16 meses antes por la Seremi de Transportes.
• Por qué importa: Eleva el costo de entrada y la prima de riesgo para cualquier proyecto de desarrollo urbano masivo. Inyecta incertidumbre en un sector, el inmobiliario comercial, que ya enfrenta presiones por cambios en el consumo y altos costos de financiamiento.
• Lo que viene: Un escrutinio feroz sobre cada permiso en proyectos similares. Las juntas de vecinos replicarán esta estrategia legal, y las empresas deberán presupuestar no solo estudios, sino batallas legales y de comunicación desde el día cero.

El error en el procedimiento que vale más que un terreno premium

La caída del proyecto no se debió a un desplome del mercado o a un cambio regulatorio general. Fue un error de origen en la tramitación. La Seremi de Transportes, liderada por Rodrigo Valladares, anuló su propia aprobación del Informe de Mitigación de Impacto Vial. El motivo: evaluó una versión corregida del estudio sin someterla a consulta de los órganos competentes y fuera del sistema oficial (SEIM). Un vicio de forma con consecuencias materiales brutales.

Cencosud, a través de su división Cenco Malls, cargó las tintas contra la autoridad. Argumentó que el permiso era fruto de un "proceso técnico riguroso" y que los errores provenían de la "propia conducción del procedimiento" por parte de la Seremi. Este forcejeo público entre una empresa del calibre de Cencosud y un servicio del Estado expone la fragilidad del andamiaje sobre el que se construye la confianza para invertir. No es un problema de plata. Es un problema de reglas del juego que pueden cambiar de manera retroactiva.

"Este caso es una clase magistral de riesgo regulatorio. Los inversores ya no solo miran la TIR o la ubicación. Ahora deben auditar cada paso administrativo con lupa, asumiendo que un permiso otorgado puede ser un activo tóxico si la comunidad decide litigar. El costo de capital para el retail chileno acaba de subir."

La presión vecinal: el nuevo analista de riesgo en el barrio

Detrás de la resolución técnica hubo una presión organizada y sostenida. Cuatro Juntas de Vecinos de Vitacura solicitaron formalmente la anulación del estudio vial, argumentando fallas graves en la modelación del tráfico y mitigaciones insuficientes. Su victoria no fue en la calle, fue en los escritorios legales y en los procedimientos administrativos.

Andrés Bravo, de la Junta de Vecinos de Santa María de Manquehue, dejó clara la estrategia: las observaciones se plantearon a tiempo, pero la empresa no escuchó. La comunidad se transformó en un contralor técnico y legal, capaz de identificar y explotar una fisura en el proceso. Este poder de veto ya no es anecdótico; es una variable que debe ser modelada en cualquier proyección financiera seria para desarrollos urbanos.

El mensaje para el mercado inmobiliario y retail es crudo. La batalla por los permisos se ha sofisticado. Ya no basta con cumplir con la letra de la ley frente a la autoridad; hay que ganarse una licencia social activa, gestionar relaciones comunitarias con la misma intensidad que se negocia con los bancos. El mall que no fue en Vitacura es el ejemplo más caro, hasta ahora, de esta nueva realidad. ¿Cuál será el próximo proyecto en descubrir que el mayor riesgo no está en Wall Street, sino en la sede social de la junta de vecinos de al lado?