Exención Contribuciones Vivienda: Riesgo Fiscal para Municipios Chilenos

La vieja promesa de eliminar las contribuciones para la primera vivienda vuelve a la palestra, pero en un mercado donde la UF ronda los $39.643 y el dólar se mantiene firme, la discusión fiscal esconde un ajuste de cuentas mayor. Un alivio directo al bolsillo de casi 400 mil personas que tensiona las ya frágiles finanzas municipales.

La idea no es nueva, pero su resurgimiento obliga a una revisión en frío, con los números de diciembre de 2025 sobre la mesa. Mientras el tipo de cambio se sostiene en $925 y el euro en $1.077, cualquier debate sobre exenciones tributarias debe medirse contra la realidad económica local. No se trata solo de una bandera política, sino de un posible reacomodo de cargas en un sistema que ya muestra fatiga.

La propuesta, en esencia, es un tax cut focalizado. Pero en economía, especialmente en la chilena, cada beneficio tiene un financiamiento oculto que tarde o temprano aparece en el presupuesto nacional o en el bolsillo de otro contribuyente.

• El Dato: 396.473 propiedades de adultos mayores sobre 65 años serían las primeras en dejar de pagar contribuciones, un universo que representa un agujero inicial significativo en el Fondo Común Municipal.
• Por qué importa: Las contribuciones son el alma del financiamiento municipal, aportando el 54,4% al FCM. Sacar ese pilar, sin una compensación real y permanente, puede desnivelar comunas y afectar servicios básicos en las más pobres.
• Lo que viene: El compromiso de compensación vía Presupuesto Nacional es la gran incógnita. En un escenario de sostenibilidad fiscal exigente, la presión puede derivar en ajustes laterales o en un debate sobre la eficiencia del gasto público que todos terminaremos pagando.

El Alivio Inmediato y la Cuenta a Plazo del Municipio

La gradualidad del plan es su único escudo frente a la crítica técnica. Partir por los adultos mayores es políticamente impecable y socialmente sensible, pero no quita el peso del costo. Cada propiedad que deja de contribuir es un flujo de caja que desaparece de las arcas comunales.

Ese dinero, hoy, paga alumbrado público, mantención de áreas verdes y una larga lista de servicios que damos por sentados. La promesa de que el Presupuesto Nacional lo reembolsará suena a un traspaso de plata entre bolsillos del mismo pantalón. La pregunta de fondo es si el Estado central tiene la capacidad o la voluntad de inyectar esos recursos de forma perpetua, sin recortar en otra parte o endeudarse más.

El valor de la UF, en $39.643 al momento de la propuesta, pone en perspectiva el monto de las contribuciones que se dejarían de recaudar. No son cifras menores. Son recursos que hoy, literalmente, mantienen funcionando a comunas completas.

"Transferir la carga desde los municipios al presupuesto nacional no es magia fiscal. Es cambiar el vaso donde se sirve el mismo impuesto, con el riesgo de que en el camino se derrame liquidez vital para la descentralización real."

Análisis de Mercado: ¿Estímulo a la Propiedad o Distorsión de Precios?

Desde una óptica de mercado inmobiliario, la exención actúa como un subsidio directo a la tenencia. Para el propietario beneficiado, es un aumento neto de su ingreso disponible mensual. Ese dinero extra podría destinarse al consumo o, en teoría, a mejorar la misma vivienda.

El riesgo latente es un efecto de stickiness en los precios. Si la demanda por primera vivienda recibe este estímulo permanente, los vendedores podrían internalizar parte del beneficio, ajustando sus precios de venta al alza. No se genera nueva oferta de casas, pero sí podría aumentar el valor de las existentes, desvirtuando en parte el objetivo de alivio.

Además, la condición de ser vivienda habitual y primera propiedad crea una segmentación artificial en el mercado. Podría generarse un incentivo perverso a no traspasar propiedades dentro de familias para no perder el beneficio, reduciendo la liquidez del mercado secundario. En un entorno donde el costo de los materiales de construcción sigue la volatilidad del dólar, cualquier distorsión en el mercado de viviendas usadas tiene consecuencias amplificadas.

La promesa fiscal siempre seduce. La ejecución, con el dólar en la mira y las necesidades municipales presionando, es el verdadero campo de batalla. Cuando el Estado promete compensar, ¿de qué partida del presupuesto saca los fondos? La respuesta a esa pregunta define si esto es una política de Estado o solo otro eslogan de campaña con fecha de caducidad.